Por Abogado FROILAN TREBEJO PEÑA
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INTRODUCCIÓN: LA FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD
Las constituciones modernas han consagrado como derecho fundamental de toda persona el Derecho a la Propiedad. En el caso del derecho peruano, el texto constitucional establece que el Derecho de Propiedad es inviolable y se ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites de ley.
El derecho a la propiedad es aspiración de toda persona humana, y como tal el Estado debe propender a brindar las condiciones necesarias para que cada uno de sus integrantes alcance el bienestar mínimo que le permita desarrollar sus potencialidades.
La función social de la propiedad, en contraposición a la escuela individualista y absolutista propugnada por la Revolución francesa, tiene como característica que el derecho de propiedad se ejerce en armonía con el interés colectivo o el bien común.
El maestro Jorge Eugenio Castañeda señala al respecto que el derecho de propiedad no puede admitirse si está en oposición con el interés social y éste último puede imponerse al del individuo aisladamente considerado.
La teoría de la utilidad social, es uno de los fundamentos de la propiedad, y por tanto la explotación que realicen los propietarios, independientemente del beneficio que obtengan como personas individuales, sacándole el mejor provecho para sí o para sus familias, también debe beneficiar a la sociedad en que viven.
El desaparecido Papa Juan Pablo II, nos recordaba que los bienes tienen un destino universal, es decir que Dios ha creado este mundo para todos, agregando que la propiedad privada debe entenderse desde su función social.
Desde el aspecto económico, la propiedad es fuente generadora de riqueza, ya que los bienes están destinados a la circulación o aprovechamiento, dependiendo la naturaleza de éstos.
Si el Estado no garantiza la preservación de la propiedad, así como el uso y disfrute responsable, no cumplirá con el papel de promotor de la creación de la riqueza y permitirá por el contrario que ante una incertidumbre sobre la titularidad, o la inseguridad del derecho, puedan generarse conflictos que puedan alterar la paz social.
Si la constitución peruana reconoce que toda persona tiene derecho a la propiedad, y que debe ejercerse en armonía con el bien común y dentro de los límites de ley, no nos da a entender sino que la propiedad es una aspiración, siendo el único límite el bien común o en interés público, es decir, que el derecho de propiedad debe ejercerse de un modo que beneficie a la sociedad en su conjunto, y en virtud de ella, la ley puede imponer ciertas limitaciones u obligaciones.
En suma, la propiedad, que en nuestra carta fundamental, es un derecho fundamental de toda persona, debe entenderse como una aspiración de toda persona, para su realización personal y familiar, contribuyendo a su desarrollo y estabilidad económica, pero siempre de los límites de la ley; pero el Estado debe dotar de mecanismos y medios suficientes y efectivos que permitan a todas aquellas personas acceder a la legitimación o formalización de su derecho.
MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD:
La doctrina reconoce varios modos de adquirir la propiedad. Guillermo la Borda (Manual de Derechos Reales, pág. 159, Edit. Abeledo-Perrot, 2001) señala que según el criterio tradicional de clasificación de los modos de adquirir la propiedad, tenemos los Modos originarios y derivados. La adquisición que se hace por un acto exclusivo del adquirente o bien por un hecho natural sin la menor intervención del anterior propietario (apropiación, accesión, prescripción adquisitiva, etc.) serán considerados como modos originarios de adquirir la propiedad.
La doctrina es uniforme en considerar que los modos originarios de adquirir la propiedad son neutros, vale decir no son onerosos ni gratuitos, importando sólo el hecho que motiva la adquisición sumada a la voluntad de adquirir para sí un determinado bien.
En cambio, son derivados aquellos en los cuales la transmisión dominical es consecuencia de la concurrencia de voluntades de dos partes: del enajenante o transferente (sea voluntario o forzado) y del adquirente, quien como consecuencia del acuerdo de voluntades desplaza al primer titular en todas sus atribuciones y responsabilidades (compra-venta, permuta, donación, etc.).
LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO:
El transcurso del tiempo puede conllevar a que muchas personas adquieran o pierdan derechos, y de no haber mediado ninguna causa que haya motivado la suspensión o interrupción del plazo legalmente establecido, al cumplirse el último día de plazo fijado en el Derecho Positivo, se habrá adquirido o perdido derecho por prescripción (extintiva o adquisitiva, según sea el caso).
La pérdida o la adquisición de los derechos, según doctrina mayoritariamente aceptada se produce con el transcurso del tiempo; sin embargo y limitándonos en el presente caso solamente a los supuestos de prescripción adquisitiva de dominio, a efectos de oponer válidamente a terceros es menester que sea declarada por una entidad, funcionario o profesional a quien el Estado le confiere facultades para el efecto. En el Perú son el Poder Judicial, los Notarios, COFOPRI y la SUNARP (no implementado hasta la fecha el procedimiento a cargo de esta última entidad) los entes facultados en mérito de normas que emitieron los gobiernos de turno, y que siguen vigentes, y es más, vienen siendo reforzados.
Cabe establecer la diferencia entre el “título material” y el “título formal”; pues, si bien es cierto que en la prescripción el derecho (título material) nace con el sólo transcurso del tiempo, es el documento (título formal) otorgado por los entes antes citados que sustentarán la inscripción del acto en el Registro.
Pues bien, teniendo en cuenta que la prescripción adquisitiva de dominio tiene su origen en la usucapio romana, que es una figura histórica muy antigua (Fundamentos de Derechos Civil Patrimonial Vol III, pág. 689, por Luis Diez-Picazo). Se trata de un mecanismo, que permite al poseedor transformarse en propietario con el transcurso del tiempo y su posición deviene en inatacable, es decir, una vez adquirida la propiedad a través de la usucapion, el nuevo propietario no puede ser despojado de su derecho.
La usucapio, tal como sostiene el citado maestro español, es una forma originaria de adquirir la propiedad, requiriéndose que el usucapiente se comporte como propietario por un período determinado (posesión pacífica, pública, con o sin justo título) y basta que haya transcurrido el tiempo establecido en el ordenamiento jurídico para que el poseedor adquiera la calidad de propietario, siendo la declaración judicial o extrajudicial una sólo de carácter declarativo y no constitutivo de derecho.
En ese orden de ideas, desde el punto de vista jurídico, el proceso de declaración de propiedad por Prescripción Adquisitiva de Dominio permitirá a las personas tener un título formal que acredite su propiedad, derivado de la ocupación pacífica, continua, pública y a título de propietario durante un tiempo determinado (05 años para la prescripción corta, y 10 años para la prescripción larga). Desde el punto de vista económico, con la prescripción adquisitiva de dominio se logra incorporar los bienes al mercado para su circulación y generación de riqueza, y precisamente la justificación radica en que un bien no puede ser un elemento inerte e inútil, sino que tiene que estar al servicio de quien lo explota y conduce, convirtiéndolo en un objeto dinámico en el mercado.
Según la legislación y la doctrina, la usucapión puede recaer sobre bienes no inscritos o sobre bienes inscritos (usucapión contra tábula).
EL TITULO SUPLETORIO DE DOMINIO:
Si la prescripción adquisitiva de dominio es la adquisición de la propiedad a que tiene derecho un poseedor por el transcurso del tiempo (institución regulada por el Derecho Sustantivo), el título supletorio es una institución del derecho procesal que permite al propietario lograr que el Estado le confiera un título que acredite su dominio.
Se dice que Título Supletorio de Dominio es un instrumento inmatriculador por excelencia, sustituyendo los defectos formales o estructurales o falta de exhibición de documentos fehacientes que acrediten la propiedad; ergo será el documento que sirva de sustento para inmatricular un predio, cumpliéndose por tanto con la exigencia prevista en el art. 2018 del Código Civil, porque precisamente, los jueces califican el “justo título” que detenta el propietario; sin embargo, queda a discreción del juzgador la antigüedad del título que dará lugar al título supletorio, pero que en lo personal, debe ser el mismo plazo de una prescripción adquisitiva de dominio corta.
Sin embargo, estas dos instituciones a nivel jurisprudencial (judicial y registral) se vienen considerando como instituciones similares (por no decir iguales), bajo el sustento que si bien es que el usucapiente accedió a detentar el título de propietario por el transcurso del tiempo, y en el título supletorio de dominio el solicitante es un propietario cuyo título deriva de un acto traslativo de dominio, pero que presenta defectos formales o estructurales; en ambos casos al momento de solicitar la declaración de propiedad o la emisión del título supletorio ya son propietarios, que es el criterio determinante para que no se haga tal distingo. En tal razón, tanto en sede notarial como en sede judicial, se tramitan ambas pretensiones indistintamente sobre bienes inscritos o no inscritos. Sin embargo, más adelante advertiremos el riesgo de un proceso de formación de título supletorio en sede notarial, si es que no se tiene en cuenta la naturaleza de cada una de las instituciones.
Trátese de Prescripción Adquisitiva de Dominio o Título Supletorio, la finalidad última es que la persona que venía poseyendo el bien y a quien los terceros creían propietario del predio que ocupaba, se incorpore al mercado con los beneficios de un derecho reconocido, y una vez inscrito en el Registro el titular podrá ser sujeto de crédito y el predio se habrá incorporado a partir de ese momento al mundo del tráfico comercial. Por otro lado, el Estado, con un título reconocido garantizará la paz y convivencia entre vecinos, y eliminará la incertidumbre jurídica que a la postre puede convertirse en conflicto de intereses con consecuencias no deseadas.
LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO JUDICIAL, NOTARIAL Y ADMINISTRATIVA
El Poder Judicial ha sido, por tradición, el órgano estatal encargado de resolver conflictos o incertidumbres jurídicas. Pero por razones que han sido materia de estudio por especialistas en la materia que no vienen al caso entrar en detalle, los procesos no contenciosos y otros contenciosos se han desjudicializado
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Nos preguntamos: ¿A qué se debe la progresiva desjudicialización de los llamados procesos no contenciosos?: La respuesta es simple: Un proceso de prescripción adquisitiva de dominio que en teoría debería durar como promedio 03 meses, llega a durar hasta 02 años. Todo este tiempo, los justiciables, tenían que realizar gastos en abogados, pérdida de tiempo, y lo que es más grave, las opciones de realizar transacciones se truncaban con el consecuente estancamiento del tráfico patrimonial, o seguía ahondando la informalidad en la transmisión de la propiedad predial.
En el aspecto administrativo, los Decretos Legislativos 495, 496, 803, se formalizaron miles de pueblos jóvenes, asentamientos urbanos y centros poblados de la Costa y Sierra, a cargo de COFOPRI y el Ex-Registro Predial Urbano.
El Decreto Legislativo Nº 667, marcó un hito muy importante, en el procedimiento de formalización de la propiedad rural en el Perú, que consistió en un procedimiento simplificado y eficiente de lograr el acceso a la propiedad formal a través del procedimiento llamado inscripción de derecho de posesión y ulterior conversión en Derecho de Propiedad, que no es sino un procedimiento administrativo de prescripción adquisitiva de dominio, a cargo del Proyecto Especial de Titulación de Tierras y Catastro Rural del Ministerio de Agricultura – PETT, que ha titulado más de 04 millones y medio de predios rurales a nivel nacional, meta que nunca se hubiera alcanzado si los poseedores optaban particularmente por iniciar un procedimiento similar ante el Poder Judicial. Este procedimiento ha sido sustituido ahora por el procedimiento previsto por el Decreto Legislativo N° 1089, que recoge un mecanismo mucho más dinámico y simplificado, que dota a COFOPRI de todas las herramientas tecnológicas y jurídicas para lograr la inscripción de derechos de particulares en el Registro de Predios.
A fines de la década pasada, se promulgó la Ley 27157, denominada Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, que en sus artículos 21 y 22 reguló de manera un poco tímida el procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio y formación de título supletorio (inmatriculación, según la Ley), remitiéndose supletoriamente a los requisitos y procedimientos previstos en el Art. 504 y ss. del Código Procesal Civil. Posteriormente la Ley fue reglamentada con el D.S. 008-2000-MTC. (compilado en TUO por el D.S. N° 035-2006-VIVIENDA), que en su Art. 35° y ss. estableció el procedimiento a seguirse, que a muy poco tiempo de su vigencia fue materia de cuestionamiento, al regular supuestos fuera del contexto de la Ley. Finalmente, la Ley 27333 corrigió los vacíos y excesos de la Ley Nº 27157 y su Reglamento, ampliando el ámbito de aplicación a los predios sin construir ubicados en zonas urbanas.
Con las normas antes indicadas se logró incorporar a la formalidad y en consecuencia al Registro, una cantidad considerable de predios urbanos con o sin edificaciones, y la actuación del notario con ligeros excesos o defectos que también se observaba a menudo en sede judicial, como es la falta de diferenciación de procedimientos de prescripción adquisitiva de dominio y formación de título supletorio, no ha sido cuestionada, mas por el contrario, su actuación y su interrelación activa con el Registro, ha logrado que del 100% de procesos de prescripción adquisitiva de dominio y formación de títulos supletorios que se tramitan en sede registral, sólo en Cajamarca supera el 98.00% sin que ninguno, hasta la fecha, haya sido materia de nulidad o cuestionamiento en sede judicial, o al menos no consta la cancelación del registro por nulidad de procedimiento notarial en las materias que nos ocupan.
Debemos tener en cuenta que la actuación notarial en materia de declaración de propiedad continuará y quienes estamos imbuidos en el quehacer registral, habida cuenta que el Registro es uno de los principales receptores de los instrumentos públicos notariales, ha favorecido notablemente la formalización de la propiedad urbana y su acceso al mercado. La Ley ampliatoria, es decir la Ley 27333 ha establecido mecanismos de control, bajo responsabilidad del notario. De producirse alguna oposición a la solicitud, no sólo de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio o formación de título supletorio sino de rectificación de áreas y linderos de predios urbanos, la norma ha previsto la conclusión del proceso, porque la oposición elimina la naturaleza no contenciosa del proceso, debiendo en este caso el interesado accionar ante el Poder Judicial, donde el proceso es contencioso (proceso abreviado).
Respetuosos de la profesionalidad del notariado, en sede Registral se ha optado por trasladar la responsabilidad de la verificación de datos al Notario; sin embargo, como un sistema registral de control preventivo depurado y exigente como es el peruano, y teniendo en cuenta que uno de los principios constitucionalmente reconocidos es el derecho a la defensa, mereció que el Registro controle este aspecto, considerándose como aspecto calificable el incumplimiento de la notificación al titular registral
[3], donde los notarios, me refiero sólo a Cajamarca, han tenido bemoles, que finalmente fueron superados por los propios notarios.
Sin embargo, en más de una ocasión se propuso la eliminación de la competencia notarial en materia de prescripción adquisitiva de dominio y formación de título supletorio, y el último intento fue el Proyecto de Ley Nº 13354/2004, presentado el 07 de Julio del año 2005, con una exposición de motivos respetable desde todo punto de vista en el marco de la constitucionalidad y primacía de las normas constitucionales y la exclusividad de la función jurisdiccional, pero un tema no tomado en cuenta en el referido proyecto es que un asunto no contencioso no requiere mayor actividad probatoria que la constatación de hechos (pues estamos ante una incertidumbre jurídica), y sustenta el autor del proyecto que la Ley 27157 y su ampliatoria otorgaría a los Notarios facultades discrecionales (tantas veces cuestionada a los Jueces), en un proceso contencioso. El autor se olvida que por la naturaleza no contenciosa (mientras no exista posición) de la prescripción adquisitiva de dominio, tanto el Notario como el Juez sólo constatan hechos o situaciones existentes.
Este proyecto no ha tenido, para suerte de muchos propietarios, el impulso necesario en el seno del congreso, porque entendemos se debería al efecto positivo que ha tenido la ley en la práctica, al haber incorporado al mercado y a la dinámica comercial predios “muertos”.
En consecuencia, la constitución se interpreta no en su sentido literal ni aislado de otras instituciones y principios constitucionales, sino en forma sistemática; pues si bien es cierto que se sostiene que el Poder Judicial tiene como función exclusiva administrar justicia, ¿un proceso donde no existe conflicto o contención, sino una incertidumbre jurídica, será propiamente una función exclusiva del Poder Judicial?. De ser afirmativa la respuesta, la maquinaria judicial estará en la capacidad de responder a las expectativas de la población y caminará a la par del tráfico patrimonial?. Estimamos que no. Si el Estado tiene como función de garantizar el derecho de propiedad o a la propiedad de las personas, y el derecho a la propiedad es uno de los principios fundamentales consagrados constitucionalmente, por tanto es su deber la dotación de los medios más idóneos que permita a las personas insertarse a la formalidad mediante procesos de formación de prescripción adquisitiva de dominio y su posterior inscripción en el Registro. Asimismo, una propiedad registrada se convertirá en un bien susceptible de ser dado en garantía, es decir convertirse en fuente de generación de riqueza y de desarrollo.
Terminamos concordando con el maestro Diez Picazo (Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, Tomo III, Editorial Civitas, Madrid, 1995, pág. 742), quien con una autoridad académica incuestionable expresa lo siguiente: “Aunque el ejercicio judicial de la usucapión sea el más llamativo, tampoco es el único. No hay ningún inconveniente en que la usucapión se ejercite extrajudicialmente y el titular funde una pretensión extrajudicial en tal causa, aunque probablemente ello no sea normal”. Sólo nos queda decirle al maestro español, que en el Perú, ello es normal, y contamos con el mecanismo jurídico-técnico adecuado para conseguir un propósito: Darle valor agregado a los predios y convertirlo en un mecanismo de generación de riqueza y ampliación del mercado.
El trabajo, en su versión inicial fue presentado y expuesto en el VI CONGRESO NACIONAL DE DERECHO REGISTRAL – Formalización de la Propiedad y Garantías Reales: Condiciones para le Inversión y Desarrollo Económico, realizado en Ica – Perú, los días 29, 30 de Setiembre y 1 de Octubre del 2005.[1] Abogado por la Universidad Privada San Pedro
Certificación aprobatoria del I Post Título Internacional de Derecho Registral y Notarial” por la PUCP y la Universidad Notarial Argentina.
Diplomados en Derecho Civil, Registral, Notarial y Concursal.
Curso de Especialización: VIII Curso Iberoamericano de Derecho Registral – Córdoba – España (2008).
Estudios de Maestría concluidos en Ciencias de la Educación Superior.
Ex – Profesor de Derecho en las Universidades: Universidades Privada Antonio Guillermo Urrelo, Universidad San Pedro - Filial Cajamarca y Universidad Los Angeles – Chimbote.
Actualmente, ejerce la docencia en la Universidad Privada del Norte - Cajamarca.
[2] La Ley N° 26662 denominada “Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos”, fue el primer instrumento legal que traslada la competencia de los siguientes asuntos no contenciosos: declaración de sucesión intestada, rectificación de partidas, adopción de personas capaces, patrimonio familiar, Inventarios, comprobación de testamentos, etc. a la esfera notarial, pero no con el carácter exclusivo, sino compartido con el propio Poder Judicial. El año 2002, con la Ley N° 27157 y la Ley N° 27333, tres asuntos: Declaración de Propiedad por Prescripción Adquisitiva de Dominio, Formación de Título Supletorio y Rectificación de Areas y Linderos sobre predios urbanos o ubicadas en zonas urbanas, que según el Código Civil se tramita como proceso contencioso (Proceso Abreviado), se traslada a la competencia notarial, como proceso no contencioso, lo cual nos parece un acierto legislativo.
[3] Precedente aprobado en el XXVII Pleno del Tribunal Registral: “EMPLAZAMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL EN LOS PROCEDIMIENTOS DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO: Se encuentra dentro del ámbito de la calificación registral del título que contiene la declaración de adquisición de la propiedad mediante prescripción, la evaluación de la adecuación del título presentado con los asientos registrales, lo cual implica verificar que el proceso judicial o el procedimiento notarial se haya seguido contra el titular registral de dominio cuando el predio se encuentre inscrito; para ello bastará constatar que el referido titular aparezca como demandado o emplazado en el proceso respectivo”.
